怎么购置法拍房？流程有那些？如何避坑？史上最全的法拍房攻略

民众号：买房先知道在房产限购、房价不停飙升的当下，法拍房成为了热门的购房渠道之一。怎么够买法拍房，法拍房的流程有那些？怎么制止拍卖房的那些坑，小道为你们一一解答。本位约5500字，阅读需要15分钟，若时间不富足，先收藏转发朋侪圈，休息时在看目录1，什么事是法拍房2，法拍房有什么优势3，拍卖流程及手续4，购置法拍房的雷点&避雷5，法拍房的常见问题一，什么是法拍房"法拍房"就是法院拍卖房产的简称.一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：1。

商业贷款发生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数归还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来归还贷款的；2。民间借贷发生。

好比：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，凭据《担保法》的划定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或乞贷协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；3。司法没收发生。好比：刑事案件中有讯断没收犯罪嫌疑人小我私家全部产业，如该产业涉及不动产，该不动产依法可举行拍卖，变现后的钱款收归国库；4。

无主产业。这个很容易明白，就是无人认领的房产。这个也可以举行拍卖，但现实生活中险些很少发生。二，法拍房有什么优势1，法拍房价钱比市场价低的多一般情况，法拍房的起拍价都比力评估价钱要低，在市场流动性不强的时候，甚至可以在拍卖的时候到达市场价的7-8折，在市场流动性较好的情况下，加上法拍房的所处的位置地段也好，那成交价也许会高于评估价。

从法拍房的生意业务走势来看，法拍房的价钱还是存在较大的优势。2，大多数法拍房不受限购政策影响当下许多手里有富足资金的购房者受到限购政策的约束难以入场。在一线都会和许多热点都会都执行了严厉的限购政策，持有当地户口的人限套数，外地人既限套数又要求社保。

严厉的限购政策不仅限制了投资需求，也在很大水平上阻止了部门刚需和改善性需求。三，拍卖流程及手续▲公示：法院在淘宝网上放出法拍房相关信息，包罗地址、权属、居住情况等。注意：竞买人必须认真阅读“竞买通告”和“竞买须知”。

▲看房：预约申请，由事情人员摆设时间统一举行看房，注意：一般通告中会看房时间和联系电话。▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才气到场竞拍。注意：拍卖竣事之前都可以提交保证金，但制止错过，只管还是提前1-2天为宜。

▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝公然竞拍，价高者得拿下房源。注意：一般有5分钟的延时周期，即拍卖10点竣事，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分竣事，5分钟内的每次出价都市触发延时，直至无人出价为止。

▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在划定时间内付清。注意：一般余款结清时间为10个事情日，拍卖竣事当天开始盘算，特殊情况按要求时间结清，竞买人可全款购置也可贷款。

若悔拍将没收保证金，情节严重将受刑责。▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。▲解押：跑房管局、档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户：完成过户手续，缴纳种种税费等，正式拿到房产证后收房。注意：竞买人负担过户涉及的一切用度和标的物涉及的其他欠费等。入手手续竞买人乐成竞得标的，可能需管理贷款手续，正式贷款流程如下：提交贷款预审批质料申请 → 银行观察预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款条约 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 管理房产过户 → 乞贷人按月还款竞买人贷款需提供资料：身份证、户口本、完婚证、收入证明、银行流水、领土局查档单（无房证明）、拍卖成交确认书、支付宝截图、成交价截图、应买记载截图。竞买人付清款子后，过户手续：①拿到法院质料，首先要求法院解封房产。

②确认解封之后，连忙去房管局排除抵押（如果屋子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），排除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。③洗白的同时，可以拿着法院的质料，直接要求房管局出具屋子是否满五唯一的相关证明。④拿到双方的房产信息之后，加上法院的质料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以片面提出过户申请。

⑤等房管局通知交契税，以及管理土地所有权变换等手续，管理完成之后，就是X个事情日后领不动产证。四，购置法拍房的雷点&避雷1，限购问题许多人思量法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，可是，并不是所有法拍房都不限购！解决措施：务必看清“竞拍通告”内容，或提前咨询标的是否限购。

2，押金问题缴纳的保证金，缴纳了保证金才有资格到场竞拍，通常是总房价款的10%-20%，所以要慎重！如果拍得手不想要，欠好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么做，但除非遇到：▲拍到后发现自己限购，没有购房资格，这属于竞拍者自身问题，押金不退。▲不要想着报名围寓目热闹，若只有你一人到场，直接底价成交。查询自身限购情况点链接：2020上海买房贷款、限购，一手房摇号政策大全3，贷款问题在拍卖成交后，一般凭据拍卖通告，需要7--15天左右将余款付清，那是不是只能全款购置了？NO！法拍房不能申请公积金贷款，只能申请银行拍卖贷。

因时间较短，所以按揭贷款需要提前提交相关质料给银行初审，成交后凭相关成交证明，即可管理按揭贷款，如果衔接不上（15天内贷款未放款），则需要做法院延期或短期资金过桥周转一下。解决措施：这里详细先容“拍卖贷”的详细操作。首先，上海的拍卖贷主要由2家银行管理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东生长银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率，二套上浮10%。

因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院划定的时限内。这2家都需要提前预审的，最幸亏交拍卖保证金之前3个事情日（保险点5-10个事情日），准备好以下质料：① 身份证② 户口本③ 婚姻状况证明④ 事情收入证明⑤ 乞贷人家庭资产证明⑥ 竞买人挂号信息⑦ 拍卖通告、法拍房标的详细信息⑧ 委托拍卖函⑨ 管理贷款所需的其他质料一起发给银行卖力拍卖贷款的部门，银行会凭据情况，评估能不能贷、贷几多，给出一个预判效果。这时候确定没问题再交保证金到场竞拍。

（可是，在拍卖之前，银行似乎也不会和你签订任何条约，以及给予任何答应，因此也有一定风险）正式贷款流程如下：提交贷款预审批质料申请 → 银行观察预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款条约 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 管理房产过户 → 乞贷人按月还款TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，详细看资信情况。咨询电话：021-62296818；021-52925965浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷划定为准，但详细额度限定要视标的物情况和资信情况来定咨询电话：400-0507-065TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。4，税费问题在司法拍卖历程中你不会接触到原房东，法院会统一摆设竞拍者前往看房。也就是说，你只能知道屋子现有的情况，屋子是否满五年唯一，是否发生过什么问题你是不知道的，在购置拍卖房的历程中涉及到买卖双方的各项税费均有买方负担4.1，普通住宅的判断尺度4.2 增值税，契税，小我私家所得税4.3房产税这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要分外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。

凭据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……土地增值税另有一种情况，这套屋子若是原业主购置的新房还没有管理产证，需要缴纳两次税，要把上一手的产证做出来之后举行二次生意业务。对此法院会在拍卖通告里注明。

另外，水电煤，物业费等所有欠费都由拍卖者负担解决方法房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但到场竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没措施查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。

不外，你可以委托状师或担保机构举行产权观察，淘宝上有这种服务，用度在几百块左右。有的机构还可以代庖从拍下到过户的所有手续，用度从几千到几万不等5，户口问题若是原业主户口没有迁出可以申请强制迁出。2018年3月9号上海市公安局出台了常住户口治理划定：衡宇所有权或者公有住房承租权因生意业务发生转移，现权利人或者承租人申请将衡宇内原有户口迁出的，衡宇所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或无法通知的，可以直接将其迁至社区公共户口。

6，租户问题如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才气收回屋子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张条约无效。解决措施仔细阅读“竞买通告”，租户情况一般会在通告中出示，但详细情况最好还是自己提前相识清楚，包罗租约时间、租金情况等。

7，清场问题网络挂牌的法拍房有四个主要泉源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。最清白的屋子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，另有钥匙，利便过户。最贫苦的就是小我私家纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗走。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。

需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会卖力清场，也就是说，如果原来住在屋子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。解决措施在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走执法法式五，法拍房的常见问题？1，无法清退最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。可是比力贫苦的情形是，屋子内里还住着老弱病残。

实际上很难清退，报警都没用。所以，如果衡宇不是空置的状态，就存在无法清退的风险。

2，法拍房是否计入房产税面积答：计入3，被忽略成本有车位强制绑定购置、装修家具强制绑定购置、面积差异等，实际与通告有差异的情况，不去实地勘察、调研，基础发现不了。愈甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。4，原房主身份风险司法拍卖房产的泉源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主产业。

这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，可是一旦泛起就会很贫苦。主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间印子钱涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不放心。

5，非理性拍卖风险同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时激动，拍中后仔细想想又以为不值，效果被没收全部保证金。6，房产证能马上拿到吗？行政机关管理衡宇产权挂号，自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少，管理时间还需看法院解封撤押速度。7，价钱真的比市场价低嘛?许多人其实是冲着，“司法拍卖屋子价钱比力低”，这种捡漏心态去到场司法衡宇拍卖的，但同时也有许多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑”！针对通过司法拍卖购房的最终支出用度，可以用以下这么个公式来表达：最终支付用度=拍卖成交价+税费8,管理过户手续的历程中，最大的风险是什么？解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要连忙开始过户手续。

否则如果原业主乘隙拿着房产证过户给他人，结果不堪设想……9,另有什么要注意的吗？不少法拍房的实际处置单元并不是当地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自随处置单元签署《拍卖成交确认书》。另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前管理委托手续，竞买竣事后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院管理，委托手续务必齐全，否则竞买运动认定为委托人的小我私家行为。10，有什么方法低价拿下？法拍最多会履历三次拍卖，如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再脱手。结语：购置法院司法拍卖房时不要只贪图自制，要明确这自制的内里存在的不确定风险因素许多，最好是竞买自己知道根底的房产。

一个基本的知识一定要知道，在你购置法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么差别，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和执法赋予法院的权力联合起来，法院司法拍卖衡宇的拍卖行为只是衡宇买卖条约的一种体现方式，只不外卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。

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